Печать
ДОМ.РФ как институт развития играет важнейшую роль в реализации государственной политики, направленной на повышение доступности и качества жилья в России, в том числе индивидуального. Об условиях и перспективах развития индивидуального жилищного домостроения в России в контексте национальных целей руководителю платформы ИНФРАГРИН Светлане Бик рассказывает директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» ДОМ.РФ Марина Слуцкая. Материал опубликован в ежегодном докладе экспертно-аналитической платформы ИНФРАГРИН «Регионы и города России: устойчивое развитие и социально-экологические приоритеты в управлении 2024».
— Мы живём в век урбанизации, повсеместно растёт городское население, укрупняются города, возникают более сложные пространственные образования, такие как агломерации. Как в эти процессы вписывается индивидуальное жилищное строительство и каковы у него перспективы в России?
— Индивидуальное жилищное строительство в России сейчас на подъёме — и оно прекрасно вписывается в общий контекст развития устойчивых городов. Эта тенденция начала формироваться ещё во время пандемии, но именно сейчас мы наблюдаем существенный количественный рост. По данным Росстата, за январь-июль 2024 года в России было введено 43,6 млн кв. м жилья в сегменте ИЖС, что на 23,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Почему это происходит? Тут целый комплекс причин, главная из которых — активная позиция и поддержка сектора со стороны государства: дачная амнистия, газификация, льготная ипотека — всё это сыграло свою роль.
Конечно, внесла свою лепту пандемия коронавируса. Люди на сложном опыте различных ограничений почувствовали, что жить в собственном доме поближе к природе — намного комфортнее и безопаснее, чем в скученных городах. И произошло переформатирование ракурсов и приоритетов. Пандемия закончилась, а интерес к индивидуальному жилью продолжает активно расти.
Мы в ДОМ.РФ провели исследование вместе с ВЦИОМ. И что вы думаете? В ближайшие 5 лет люди хотят купить примерно миллион частных домов в год! Это колоссальный спрос. Ожидаем, что с участием профессиональных подрядных организаций может возводиться около 400 тыс. домов ежегодно.
— И вот тут хочется сразу задать вопрос о безопасности. Потому что спрос рождает не только предложение, но и притягивает виртуозов различных геометрических схем: мы помним и про финансовые пирамиды, и про обманутых дольщиков. Есть ли защита от повторения болезненного опыта?
— Обманутые дольщики — это большой урок для сферы государственного регулирования жилищного строительства, и он не прошёл даром. Устойчивое развитие — это ведь в том числе и про качественную работу над ошибками. Эскроу-счета, уже апробированные в сегменте многоквартирных домов, будут применяться и при индивидуальном строительстве. Летом по этому вопросу приняты все необходимые законодательные изменения.
На опыте сегмента многоквартирных домов строительство с применением счетов эскроу повысило доверие людей. Смотрите, что получается. С одной стороны, мы даём покупателям гарантию: их деньги в безопасности, лежат на специальном счёте в банке. Если что-то пойдёт не так, они смогут их вернуть. Это серьёзно снижает риски для людей. С другой стороны, это стимул для застройщиков и подрядчиков. Они понимают, что получат деньги только после завершения работ. Это мотивирует их строить качественно и в срок.
Мы провели опросы, и результаты впечатляют. Благодаря эскроу-счетам доля людей, готовых строить дом с профессиональным подрядчиком, может вырасти с 13% до 39%. Это большой скачок! Но самое главное — это прозрачность. Эскроу-счета делают весь процесс строительства более понятным и безопасным для всех участников. Это как раз то, чего не хватало рынку ИЖС. Несмотря на то что новый закон вступит в силу только с марта 2025 года, мы уже сейчас видим, как рынок начинает меняться. Конечно, переход на новую систему потребует определённой адаптации рынка. Но мы уверены, что в долгосрочной перспективе это принесёт пользу всем участникам процесса и будет способствовать развитию сектора ИЖС в целом.
В ДОМ.РФ мы проактивно развиваем это направление. У входящего в группу банка есть пилотный продукт — «ИЖС — Подряд», который уже сейчас позволяет тестировать механизм эскроу-счетов в индивидуальном строительстве. Первые результаты показывают, что это действительно работает и помогает снизить риски для всех участников системы.
— В 2022 году ДОМ.РФ запустил суперсервис «Строим дом» (портал строим.дом.рф). Какие преимущества он даёт гражданам, планирующим строительство собственного дома?
— Наш суперсервис — это, по сути, цифровой помощник для тех, кто решил построить свой дом. Раньше вам пришлось бы потратить уйму времени на поиск проекта, подрядчика, выбор материалов, оформление документов. Теперь всё это можно сделать в одном месте онлайн.
На платформе сейчас доступно почти 4 тысячи проектов домов. И это не просто картинки — это полноценные проекты, многие из которых уже предварительно одобрены банками-партнёрами для ипотеки. Вы выбираете понравившийся проект и сразу видите, сколько он будет стоить в вашем регионе.
Также на платформе зарегистрировано около 3 тысяч проверенных подрядчиков. Можно выбрать подходящего, посмотреть его портфолио, почитать отзывы. Это значительно снижает риски нарваться на недобросовестного исполнителя. Кроме того, через сервис можно подобрать ипотечную программу. У нас на платформе представлены предложения от 12 крупнейших банков страны: тут легко сравнить условия и выбрать наиболее подходящий вариант.
Ещё один важный момент — на платформе есть информация о более чем 1100 ресурсоснабжающих организаций. Это помогает решить вопросы с подключением к коммуникациям, что часто бывает проблемой при индивидуальном строительстве.
И знаете, что особенно важно? Сервис постоянно развивается. Например, сейчас вводится система индикации «зелёных» проектов, соответствующих отдельным критериям нового ГОСТа, который недавно вступил в силу в сегменте индивидуального строительства жилья. Подрядчики, разместившие свои объекты в суперсервисе, заполняют необходимые данные, с помощью которых проводится автоматическая оценка «зелёных» домов.
Когда мы говорим «зелёный» стандарт, многие думают только об экологии. Но на самом деле наш ГОСТ охватывает гораздо более широкий спектр вопросов. Это комплексный подход к качеству и комфорту жилья. Важнейшие аспекты — это ресурсосбережение и инфраструктурная обеспеченность. Дом должен быть подключён к коммунальным сетям, иметь хорошую транспортную доступность. Согласитесь, мало построить красивый дом, если до него невозможно добраться или в нём нет воды и электричества.
Мы также учитываем применение качественных и безопасных материалов. Это напрямую влияет на долговечность дома и здоровье его жителей.
В качестве учитывается и применение механизма эскроу — то есть стандарт и про дополнительную защиту для покупателей.
— Очевидно, что, несмотря на активный рост сегмента ИЖС, дальнейшее его развитие может столкнуться с классическим вызовом — это финансирование. Проникновение ипотеки в сегмент ИЖС пока ещё находится на довольно низком уровне. А это ключевой фактор в повышении доступности индивидуального жилья. Что делать?
— Банки традиционно воспринимают такие проекты как более рискованные. Но мы активно работаем над изменением этой ситуации. Банк ДОМ.РФ предлагает специальные программы кредитования для ИЖС. По итогам первого полугодия 2024 года мы видим, что выдача ипотеки на ИЖС выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это хороший показатель, но нам есть куда расти.
Другой важный вызов — это недостаток опыта у застройщиков в реализации масштабных проектов ИЖС. Многие компании только начинают осваивать этот сегмент. Здесь мы видим свою роль в том, чтобы делиться лучшими практиками, продвигать стандарты качества, такие как наш «зелёный» ГОСТ.
Ещё один аспект — это инфраструктурное обеспечение проектов ИЖС. Часто возникают сложности с подключением к коммуникациям, развитием социальной инфраструктуры. Мы работаем над внедрением механизмов комплексного развития территорий (КРТ) в сфере ИЖС. У нас уже есть пилотный проект в Московской области, где одновременно со строительством домов создаётся вся необходимая инфраструктура.
Важно отметить и проблему недостаточной прозрачности рынка ИЖС. Многие сделки всё ещё проходят, что называется, «в серую». Внедрение эскроу-счетов, развитие нашего суперсервиса строим.дом.рф — это шаги к повышению прозрачности рынка.
— Индивидуальное жилищное строительство в России: 5 лет спустя. Если попробовать спроектировать будущее — как его можно описать изнутри ДОМ.РФ?
— В целом я бы сказала, что в ближайшие 5 лет мы ожидаем не просто количественного роста ИЖС, мы уверены в качественной трансформации этого сегмента. Индивидуальное жилищное строительство должно стать более профессиональным, технологичным, экологичным и ориентированным на потребности людей. И мы делаем всё возможное, чтобы способствовать этому процессу.
ДОМ.РФ старается подходить к решению этих вызовов системно. Мы не просто разрабатываем отдельные продукты или сервисы, а стремимся создать целую экосистему для развития ИЖС. Это включает в себя и финансовые инструменты, и цифровые решения, и методологическую поддержку.
В целом наша стратегия в сфере ИЖС направлена на то, чтобы сделать частный дом доступной и привлекательной альтернативой квартире в многоэтажке. Мы верим, что развитие качественного индивидуального жилищного строительства — это важное направление к созданию той самой комфортной и безопасной среды для жизни, которая находится в фокусе самой главной национальной цели. Собственный дом — это ведь про устойчивость, согласны?
