Татьяна Полиди: Доступность жилья в городах России - под давлением дисбалансов

На основе данных о коэффициенте доступности жилья за 2023 год из 734 городов России (из которых 231 входят в состав 35 крупных городских агломераций, а 503 — города вне таких агломераций (159 — большие и средние, 344 — малые), представленных в исследовании ИЭГ, можно выделить рынки жилья с лучшей и худшей доступностью жилья.

В крупных агломерациях средний КДЖ в 2023 г. — 2,9, а вне таких агломераций, в больших и средних городах — 2,5, а в малых городах — 1,9. В 2023 г. доступность жилья во всех группах городов снизилась по сравнению с 2020 г.

Влияние льготной ипотеки

Введение льготной ипотеки оказало существенное влияние на доступность жилья в разных регионах России, причём это влияние было неоднозначным.

Реализация программ льготной ипотеки оказала двоякое влияние: с одной стороны, ипотека повысила доступность приобретения жилья с помощью кредита, с другой — способствовала росту цен на жильё.

В 2020 году введение льготной ипотеки изначально повысило доступность приобретения жилья с помощью кредита. Показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жильё с помощью собственных и заёмных средств (ДС), по России в целом вырос до 55,9%.

При этом льготная ипотека стимулировала спрос на жильё, что привело к росту цен на недвижимость.

В 2021–2022 годах во многих регионах наблюдался значительный рост цен на жильё, превышающий темпы роста доходов населения. Влияние льготной ипотеки было неравномерным в разных регионах. В крупных городах и агломерациях эффект роста цен был более выраженным, что привело к снижению общей доступности жилья. В менее крупных городах с менее активным рынком жилья эффект был менее заметным.

Под воздействием ипотеки в большинстве регионов КДЖ вырос в 2020–2023 годах, что означает снижение фундаментальной доступности жилья. Например, в Московской агломерации КДЖ вырос с 4,1 в 2020 году до 4,9 в 2023 году.

Безусловно, эффект воздействия льготной ипотеки различался в зависимости от типов городов. В крупнейших городах-центрах агломераций наблюдался наибольший рост цен и, соответственно, снижение доступности жилья. В малых городах вне агломераций эффект был менее выраженным, и доступность жилья оставалась относительно высокой.

Однако в целом по стране доступность жилья с учётом ипотеки (показатель ДС) снизилась до 54,5% в 2023 году, при этом в отдельных регионах наметилась тенденция к стабилизации или даже небольшому повышению доступности жилья.

Льготная ипотека в первую очередь стимулировала спрос на новое жильё, что привело к росту цен на первичном рынке. В некоторых регионах это вызвало дисбаланс между ценами на первичном и вторичном рынках.

Льготная ипотека сделала жильё более доступным для семей с доходами выше среднего. Однако для семей с низкими или невысокими доходами доступность жилья могла снизиться из-за общего роста цен, для таких семей как до программы льготной ипотеки, так и впоследствии жильё оставалось недоступным.

Крупнейшие города и агломерации

В крупнейших городских агломерациях доступность жилья, как правило, ниже, чем в малых и средних городах.

Крупнейшие города и агломерации, как правило, характеризуются более низкой доступностью жилья. С 2018 по 2023 год в крупнейших городских агломерациях с населением более 1 млн чел. наблюдалась тенденция снижения доступности жилья. КДЖ в медианной агломерации вырос с 2,4 в 2018 году до 3,5 в 2023 году.

Различия между агломерациями. Наблюдаются существенные различия в доступности жилья между разными агломерациями. Например, в 2023 году КДЖ варьировался от 2,9 в Екатеринбургской агломерации до 4,9 в Санкт-Петербургской.

Более низкая доступность жилья в центрах агломераций. В крупнейших городах-центрах агломераций наблюдается самая низкая доступность жилья. Например, в Казани и Иркутске коэффициент доступности жилья (КДЖ) в 2023 году составил 4,5 и 4,4 соответственно, что значительно выше среднего по стране.

Градиент цен от центра к периферии. Цены на жильё, как правило, снижаются по мере удаления от центра агломерации. Это создаёт разницу в доступности жилья между центральными и периферийными районами агломерации.

Влияние на пригородные зоны. Города-спутники и пригородные зоны крупных агломераций часто показывают более высокую доступность жилья, чем центр. Однако там доступность всё же ниже, чем в малых городах вне агломераций.

Влияние на рынок труда. Низкая доступность жилья в агломерациях может усиливать жилищные проблемы работников низкооплачиваемых профессий и создавать напряжение на рынке труда.

Развитие новых форматов жилья. В агломерациях чаще появляются новые форматы жилья (например, арендное жильё), что может частично компенсировать проблему низкой фундаментальной доступности жилья.

Что делать:

10 рекомендаций по улучшению жилищной политики

1. Анализ результатов проведённого исследования позволяет сформулировать некоторые рекомендации по исправлению дисбалансов, создающих препятствия для повышения доступности жилья.
2. Необходимо тщательно оценивать влияние льготных ипотечных программ на цены и корректировать их параметры для предотвращения чрезмерного роста цен на недвижимость.
3. Рекомендуется уделить особое внимание развитию малоэтажной жилой застройки в малых городах и сельской местности, а также наёмного жилищного фонда социального использования и жилищной кооперации в крупных городах.
4. Необходимо усилить поддержку инфраструктурного обеспечения индивидуального жилищного строительства для повышения его качества и комфортности.
5. Рекомендуется разработка и внедрение антиинфляционных мер на рынках жилья, направленных на ограничение роста цен и сокращение затрат в жилищном строительстве.
6. Важно принять меры по стимулированию конкуренции между застройщиками, в том числе за счёт снижения барьеров входа на рынок для новых компаний.
7. Рекомендуется установление прозрачных и чётких правил определения инфраструктурных обязательств застройщиков жилья.
8. Необходимо учитывать различные жилищные потребности и возможности граждан в крупных и в малых городах, в сельской местности при разработке и реализации жилищной политики.
9. Рекомендуется разработать дополнительные меры поддержки для категорий граждан, для которых жильё стало менее доступным в последние годы.
10. Важно продолжать регулярный мониторинг показателей доступности жилья и оперативно корректировать меры жилищной политики в соответствии с изменяющейся ситуацией.
11. Необходимо разработать долгосрочную стратегию повышения доступности жилья для домохозяйств с различными доходами и иными социально-экономическими характеристиками.

Как рассчитывается коэффициент доступности жилья (КДЖ):

1. Для России в целом и субъектов Российской Федерации:

КДЖ показывает, за сколько лет семья из 3 человек со среднедушевыми доходами сможет накопить на стандартную квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов.

Формула расчёта:

КДЖ = (Средняя стоимость квартиры 54 кв. м) / (Годовой доход семьи из 3 человек), где:

• Средняя цена квартиры = 54 кв. м × Средняя цена 1 кв. м общей площади жилых помещений на первичном и вторичном рынках
• Годовой доход семьи = Среднедушевой месячный доход × 12 месяцев × 3 человека
• Расчёт по данным Росстата

2. Для городских агломераций:

КДЖ рассчитывается как отношение медианной цены жилой единицы на рынке к медианному семейному доходу.

Формула расчёта:

КДЖ = (Медианная цена жилой единицы в городской агломерации) / (Медианный годовой семейный доход в городской агломерации), где:

• Медианная цена жилой единицы в городской агломерации — цена предложения на продажу жилой единицы, относительно которой 50% предложений на рынке дешевле и 50% предложения на рынке дороже.
• Медианный годовой семейный доход в городской агломерации — Средняя заработная плата в муниципальных образованиях в составе городской агломерации на основе данных Росстата × (Медианный доход на душу населения / Средняя заработная плата в регионе) × 12 месяцев × 3 человека.
• Расчёт по данным Росстата, открытым данным агрегаторов недвижимости, а также данным Яндекс Недвижимость

3. Для 734 городов по данным СберИндекс:

КДЖ рассчитывается как отношение цены квартиры общей площадью 54 кв. м к годовому семейному доходу.

Формула расчёта:

КДЖ = (Средняя цена квартиры 54 кв. м) / (Годовой доход семьи из 3 человек), где:

• Средняя цена квартиры = 54 кв. м × Средняя цена 1 кв. м общей площади жилых помещений в городе, рассчитанная по анонимизированным фактическим выдачам ипотечных кредитов в Сбербанке
• Годовой доход семьи = Средняя заработная плата в городе на основе данных о заработной плате сотрудников юридических лиц — клиентов Сбербанка × (Среднедушевой доход / Средняя заработная плата в регионе) × 12 месяцев × 3 человека
• Расчёт по данным СберИндекс

4. Интерпретация значений КДЖ:

• До 3 лет включительно: жильё доступно
• От 3 до 4 лет включительно: жильё не очень доступно
• От 4 до 5 лет включительно: приобретение жилья серьёзно осложнено
• Более 5 лет: жильё существенно недоступно

Для расчёта КДЖ используются различные источники данных, включая официальную статистику Росстата, а также данные из открытых источников о ценах на жильё. Для городских агломераций и отдельных городов могут использоваться дополнительные источники данных, такие как СберИндекс и Яндекс Недвижимость.

Свернуть