Property Linked Finance: как финансировать зеленую модернизацию

В сентябре 2025 года запущена международная инициатива по унификации Property Linked Finance — способа финансирования улучшений в недвижимости, при котором владельцы могут модернизировать здания без больших единовременных затрат, возвращая деньги постепенно через налоговые платежи. Механизм уже привлек $18,8 млрд в США, теперь его адаптируют для глобального применения. ИНФРАГРИН прошел по пути новой инициативы и публикует ее основные подходы к созданию нового класса активов.

Барьер, который останавливает модернизацию: деньги нужны сейчас, экономия через годы

Собственники зданий регулярно сталкиваются с дилеммой. Установка энергоэффективного оборудования, солнечных панелей или современных систем отопления требует значительных первоначальных вложений. При этом экономия на коммунальных платежах растягивается на годы, и владелец может продать недвижимость раньше, чем вернет потраченное.

Традиционные кредиты усугубляют проблему. Они требуют погашения при продаже объекта, что делает долгосрочные улучшения невыгодными для тех, кто не планирует владеть недвижимостью десятилетиями. Результат предсказуем: люди откладывают модернизацию или вовсе отказываются от нее.

По данным Международного энергетического агентства, в 2023 году глобальные инвестиции в энергоэффективность зданий составили лишь $244 млрд — это снижение на 4,43% по сравнению с предыдущим годом. При этом потребность в модернизации мирового фонда недвижимости оценивается в $34 трлн к 2050 году.

Как устроен Property Linked Finance: обязательство остается с недвижимостью

Property Linked Finance (PLF) меняет логику кредитования. Вместо традиционного займа владелец получает финансирование, которое привязывается к объекту недвижимости как специальный налоговый сбор. Возврат средств происходит через регулярные платежи в составе налога на имущество на протяжении 20-30 лет.

Ключевое отличие: при продаже здания обязательство по возврату средств переходит к новому владельцу, если тот на это согласен. Это устраняет главный барьер долгосрочного финансирования модернизации.

Механизм устроен так, что годовая экономия на энергоносителях обычно превышает размер ежегодного платежа. Владелец оказывается в положительном денежном потоке с первого дня после завершения работ. Например, если установка солнечных панелей и улучшенной изоляции экономит $3000 в год, а годовой платеж составляет $2500, собственник получает чистую выгоду в $500 ежегодно.

PLF покрывает до 100% затрат на проект, включая оборудование, установку и сопутствующие расходы. Процентная часть платежей, как правило, подлежит налоговому вычету, что дополнительно снижает реальную стоимость финансирования.

PACE в США: рост в 25 раз за пять лет

В США механизм работает под названием Property Assessed Clean Energy (PACE) с 2008 года, когда его впервые запустили в Калифорнии. Сегодня программы PACE законодательно разрешены в 38 штатах и округе Колумбия, активно работают в 30 штатах.

Наибольший рост показал коммерческий сегмент (C-PACE). В 2014 году объем сделок составлял менее $19 млн, к 2019 году вырос до $489 млн — увеличение почти на 2500%. Общий объем финансирования энергоэффективности через PACE в 2019 году достиг $855 млн. Крупнейшие рынки сформировались в Огайо и Калифорнии, на которые приходится 23% и 20% всех инвестиций соответственно.

Программы финансируют широкий спектр улучшений: модернизацию систем отопления, вентиляции и кондиционирования, установку солнечных панелей, повышение энергоэффективности ограждающих конструкций.

Исследование калифорнийской программы Ygrene Energy Fund показало конкретные результаты. Проекты, реализованные в рамках программы, сократили потребление электроэнергии на 3,53 млн МВт·ч и использование природного газа на 2,02 млрд кубических футов. Экономический эффект составил $661 млн прироста ВВП и создание 9774 рабочих мест.

Прогнозы оптимистичны. Организация PACENation ожидает, что совокупный объем инвестиций через PACE достигнет $30 млрд к 2025 году.

Инициатива GPLFI объединяет разрозненные национальные программы

До недавнего времени механизмы финансирования, аналогичные PACE, развивались изолированно в разных странах. Помимо США, собственные программы существуют в Канаде и Австралии, пилотные проекты запущены в Великобритании и Испании. Однако отсутствие единых стандартов затрудняет масштабирование и делает невозможным формирование глобального рынка для инвесторов.

В сентябре 2025 года во время Недели климата в Нью-Йорке была запущена Global Property Linked Finance Initiative (GPLFI). Инициативу возглавили Green Finance Institute и Climate Bonds Initiative при поддержке крупных банков, строительных организаций и международных климатических структур.

Цель проекта — превратить разрозненные национальные механизмы в единый, глобально признанный класс активов. Для этого разрабатываются общие принципы PLF, которые будут адаптироваться к законодательству разных юрисдикций. Первая версия PLF Principles опубликована для консультаций в октябре 2025 года, финальный вариант планируется представить на COP30 в ноябре.

Инициатива работает в трех направлениях. Первое — создание методологии и практических рекомендаций для стран, желающих запустить собственные программы. Второе — формирование политической поддержки на министерском уровне для включения PLF в национальные стратегии финансирования. Третье — разработка инструментов рынка капитала и предоставление технической помощи для масштабирования программ.

Для инвесторов PLF представляет интерес как актив с низким уровнем риска. Платежи обеспечены старшим залогом на недвижимость (в большинстве юрисдикций приоритетнее ипотеки), регулярны и предсказуемы. При этом срок инвестиций составляет 20-30 лет, что соответствует стратегиям пенсионных фондов и страховых компаний.

Финансирование недвижимости меняет фокус

Property Linked Finance решает застарелую проблему разрыва между желанием владельцев улучшить недвижимость и отсутствием выгодных финансовых инструментов. Механизм уже доказал работоспособность на американском рынке, теперь его унификация может ускорить массовое внедрение в других странах.

Создание глобального стандарта PLF делает энергоэффективную и комфортную недвижимость доступнее для владельцев, открывает новый класс активов для инвесторов и формирует инфраструктуру для модернизации миллионов зданий без опоры на государственные субсидии. Успех зависит от скорости, с которой разные юрисдикции адаптируют единые принципы под свое законодательство.

При подготовке статьи были использованы материалы официальных сйтов Green Finance Institute, Global Property Linked Finance Initiative, PACENation, Climate Bonds Initiative, International Energy Agency